现场丨金地集团副总裁郝一斌：代建行业的新玩家如何赢得这场拉力赛？

8月8日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。本次论坛系列活动主题设置为“突围大变局”，邀请了住宅开发、金融资管、商业、物业、产业、物流、数字科技、租赁、文旅、大健康及养老、联合办公、代建及城市更新等多元业态的行业精英，一起思想碰撞，群策群智。

会上，金地集团(600383)副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌发表了《代建模式的基本盘与新机遇——金地管理实践分享》的主题演讲。

郝一斌表示，从百强房企的销售额、房地产投资、拿地三个指标来看，房地产行业依然在下行，形势还是比较严峻。他指出，从20世纪90年代起，这个行业从全国几千亿销售额的市场变成了销售额16、17万亿的行业。2022年大幅下降，2023年能保持跟2022年总量平衡就不错了，也可能到了一个大的转折点，就是从行业上升增量期到了缩量发展的区间，但是政策对它的雪崩引发可能起到了非常大的作用，市场目前是在超预期下行，市场基本上已经失去了自我修复的能力，它已经脱离了弹性周期，进入到了一个更大的周期里面。

(资料图片)

代建行业在房地产行业大幅萎缩的情况下，出现了逆市发展的状态。从2018年到2022年，代建行业实现连续5年增长，管理面积从4705万平米涨到了1.1亿平米，这5年是18.6%的年平均增速。当然房地产市场投资的萎缩也会逐步传导到代建行业，2023年上半年是11%的增长，增速在放缓，其实2022年增速就已经放缓了。

代建行业类似于一个新的行业，就像新能源车一样，汽车行业就出现这样的情况，汽车的整体销量是下降的，但是新能源车的销量是大涨的，传统能源车下降得更厉害。新能源汽车的增长主要来自于渗透率的提高，也可以看到代建的比例从2021年以来，每年的渗透率都是在不断提高的。预期2024、2025年行业还会继续增长。随着大家对商业化代建的理解越来越深刻，会发现它的好处非常多，它非常规范、成本可控、开发进度可控、产品质量好，不管是对民营的中小企业的规范开发，还是对地方政府的项目，能够更规范运作都是有很大帮助的。

原来代建行业80%的市场在东南沿海，这两年开始逐步向内地转移，这也符合所有行业发展的规律，比如福建、山东、陕西、河北等等都出台了政策，从不支持这个行业到逐步支持行业发展，这也是这个行业逐步提高渗透率、进一步发展的基础。同时，房地产同行是非常敏锐的，已经有60余家房企进入代建赛道，其中有两家已经成功上市，分别是绿城管理和中原建业，都是在香港上市的，这个行业增长曲线已经很明显的显现出来。

目前，市场情况下也带来了很多新的进入者，包括城投公司和一些产业方，一些一级土地整理商也走到前台。旧的主体资本被出清，原来占比70%的民企，现在市场份额已经下降到20%、30%，一定要新的资本进来填充。它进来之后没有配套的开发能力，就需要跟专业的开发能力结合。

这些新的玩家怎么能够赢得地产开发的拉力赛呢？郝一斌认为，这个拉力赛是一个非常艰苦的过程，包括很多专业玩家都滑出赛道了。有两个方向，一个是要有价值创造能力，当然新玩家还需要老玩家把他的价值创造能力和新玩家的资本做一个价值共享。还有产品能力、客户定位能力、开发提效、销售力、客服能力、成本控制能力、集采、客户资源，这都不是一天能积累出来的，要想进入这个行业，必须具备这些能力，才能给别人输送价值。

当然，这么多能力想输送给对方也不是那么容易的，价值共享是要建立在双方互信的基础上。很多公司可能连内部的协作也没做好，它也很低效，更何况是两家合作，必须要有一套完备的价值输出体系，能够在管理中体现出的价值，然后让对方认同的体系，明确双方的角色分工，解决决策沟通一致、高效的问题，然后相互协同，最后才能把这个价值都创造出来，所以我们觉得你的创造价值能力和服务能力就是实现双方互信的基础。

代建的基本盘和新的增长在哪里？郝一斌指出，新涌现的机会是城投平台，除了传统的安置房、政策房、保障房，还有很多托底的开发性的项目，它承担了更多的角色。还有政府的项目，比如学校、医院、体育场馆等等公共设施，基本上还是持平的状态，并没有大的变化。商办项目包括一些金融机构、科技企业的办公楼，还有一些政府的办公楼，这也是一个持平状态。还有就是一级土地整理商，这部分虽然这个市场受冲击大，但是它的变化是不大的。还有一部分是园区代建。

为什么这些都是基本盘，能不能只做住宅这一块？如果只做住宅，恐怕能力是不综合的，业务稳定性和收入稳定性也堪忧。要做专业的管理输出，需要有更强、更综合的能力，这样才能更好地去发展代建事业。

此外，他表示，目前金地管理布局了全国50个城市，一共有160个管理项目，2200万平米的管理面积，住宅是1500亿的货值，商办有500亿的货值，还有政府的非销售类的450万平米的管理面积。

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